ЖИЛИЩНЫЙ ВОПРОС В РОССИИ

12 февраля в Думе выступил премьер РФ М.Касьянов по вопросу о ЖКХ (жилищно-коммунальное хозяйство). Он признал, что положение дрянь и что закон о ЖКХ, который находится на обсуждении в Думе, проблему с отоплением жилых домов не решает. Обе стороны остались довольны собой: Дума возмутилась и настояла на отчетности премьера в Думе, а Касьянов был доволен тем, что благополучно отчитался. Прошло 12 лет существования либерально- демократического” режима, а положительных сдвигов в решении жилищых вопросов нет. Во времена СССР продукты питания, одежда, даже автомобили имели рыночные цены, то есть продавались не в убыток для государства, а вот жилье не продавалось, хотя в большей степени чем автомобиль является предметом первой необходимости.

Попробуем обратиться к истории. В 19 веке, до отмены крепостного права городская застройка представляла собой дворянско-купеческий и государственно-административный центр каменной постройки (были и деревянные оштукатуренные дома). Окраины обычно были застроены бревенчатыми домами и принадлежали мещанам. И центр и окраины обычно имели усадебную планировку с дворами и налворными постройками. На всем пространстве города были разбросаны церковные и монастырские постройки, а при церквях находились дома священников. После реформы 1861 года сословный характер застройки несколько смазался дворяне частью обеднели, продали свои дома, перебрались в столицы и за границу. На окраинах возникли фабрики и заводы и в их окрестностях появилась рабочая застройка, похожая на мещанскую и деревенскую.

Местами, чаще при текстильных фабриках, фабриканты строили жилье для рабочих. По существующей версии, это были кирпичные дома с небольшими помещениями при весьма плотном заселении рабочих. В таком фабричном поселке имелся магазин, школа и нечто вроде клуба для рабочей самодеятельности. Считалось, что это делалось по экономическим соображениям –рабочим можно было меньше платить, поскольку они имели жилье (или вычитать за него), они покупали товары в хозяйской лавке, обучались грамоте, проводили свой досуг под хозяйским присмотром. Возможно, какую-то роль в таком обустройстве играли социалистические или общинные взгляды фабрикантов. Мне не приходилось жить в таких домах, но вот семья Валентины Терешковой там проживала и только после ее космического полета получила ключи от новой квартиры.

Следует заметить, что примерно к 1913 г, перед началом войны, губенские города редко имели численность населения свыше 50-60 тыс. человек, а уездные 20-30 тыс человек. К этому времени губернские города обзавелись трамваем, электричеством, водопроводом, обычно в виде уличных водоразборных колонок. Имелись общественные бани. А вот канализация была не везде. Были распространены выгребные ямы. Впрочем, на окраинах городов, в частной застройке, такое положение сохранилось до последнего времени.

Я намеренно оставляю в стороне такие крупные города, как Петербург, Москва, Киев и другие. Они, вероятно, имели районы благоустроенной застройки. Практически все жилые дома были частными и часто почтовый адрес имел вид: улица такая-то, дом Журавлева, господину такому-то. Конечно, было бы целесообразно обсудить вопрос о стоимости жилья. К сожалению, у меня нет таких данных. Есть только случайные сведения. Например, квалифицированный рабочий в Москве получал 100 руб в месяц м снимал квартиру за 20 руб. Но не известно качество и размер квартиры. Чиновник в уездном городе содержал семью за 25 руб в месяц. А учитель в деревне получал 5 руб в месяц.

Такое наследство досталось советской власти. Многоквартирные дома стали городской собственностью и по мере необходимости были заселены. Большие квартиры были разделены на комнаты –получилось коммунальное заселение. При строительстве новых фабрик и заводов создавалось временное жилье для строителей и рабочих и только примерно 10% потребности покрывалось благоустроенным жильем для начальства и ИТР. Особняком стояла Москва, где проводилась реконструкция центра города. Здесь строилось добротное жилье с “удобствами”, строилось метро. Столицы союзных республик и областей тянулись за Москвой по мере своих возможностей. В случае, если частный и городской секторы уже не могли обеспечить предприятие рабочей силой, строились рабочие поселки с многоквартирными домами с центральным отоплением, магазинами, шк

оломи, детскими садами и клубом (кинотеатр, библиотека, спортзал и т.п.). При таком обустройстве на предприятии создавалось ЖКО (жилищно-коммунальный отдел), который занимался заселением, пропиской, сбором оплаты за жилье и комммунальные услуги, ремонтом жилья и коммуникаций.

Переместимся теперь во времена правления Хрущева. Потребность в жилье резко росла. Надо было избавляться от временных построек первых пятилеток, которые приходили в негодность. Деревня стремилась в город. Все хотели иметь благоустроенное жилье. Нужно было строить много и дешево. Отсюда возникло желание строить квартиры с низкими потолками и появилась идея сборного строительства, хотя уже тогда были возражения против такого строительства. Впрочем, в то время строились и добротные кирпичные дома на 8, 9 этажей. Несмотря на большое строительство, очереди на получение жилья продвигались очень медленно.

В 1963 г мне пришла в голову мысль, что необходимо повысить цены на жилье в 3 раза. В этом случае они уравняются с полулегальными “рыночными ценами” частного сектора, но обеспечат лучшее качество жилья. По моим расчетам получалось, что платить за однокомнатную квартиру придется примерно 20 руб в месяц и расходы на строительство полностью покроются квартирной платой. Письмо я отправил в газету, а та переслала его на предприятие, где я тогда работал для обсуждения. Насколько я знаю, обсуждение прошло только на верхах, но было благосклонным. Примерно через год было разрешено кооперативное строительство. Первое время оно не было дорогим, примерно 1 тыс руб за однокомнатную квартиру. Позднее, уже при Брежневе, цены возросли. К тому же это строительство стало тормозиться руководством и в нем тоже образовались очереди на годы. Вероятно, кооперативное строительство как-то подрывало идеологические установки компартии, которая заявляла, что в СССР самое дешевое жилье в мире. Между тем, это создавало определенные трудности. Так, Берлинская стена была построена в значительной степени для того, чтобы перекрыть возможность восточным немцам работать в Западном Берлине, а жить в дешевых квартирах восточного сектора.

При Брежневе было отдано предпочтение более просторным квартирам “улучшенной планировки” с лоджиями. Был принят закон, согласно которому разнополые члены семьи должны иметь отдельные комнаты. Это еще более замедлило прохождение очереди. Одни продвигались в ней быстро, другие могли ждать 20 лет. Многодетные семьи имели приоритет. Поэтому в республиках Средней Азии коренные национальности обходили приезжих. Преуспевали “ветераны”, обеспечивая жильем не только себя, но и детей, а то и внуков. Следует заметить, что население имело сбережения в сберкассах. Государство предпочитало пользоваться этими средствами, а не пускать их на покупку жилья. Оплата 1 кв. метра жилой площади составляла примерно 50 коп. Отсюда плата за квартиру была меньше 10% от средней заработной платы. Минимальная норма жилплощали на человека определялась как 5 кв. метров.

После 1987 г создалось положение когда стала расти зарплата (примерно в 2 раза на первом этапе). Денежная масса резко возросла, а товарная сократилась. Вот бы тут и ввести рыночные цены на жилье для стабилизации ситуации. Не захотели.

С приходом к власти Ельцина было объявлено о приватизации квартир. Тем самым был создан рынок квартир, но не рынок домов. Руководители предприятий постарались избавиться от расходов на ЖКО и всего жилого фонда, включая сюда детские сады, клубы, школы. Комплексная государственная собственность была разделена на выгодную и невыгодную для частного быстрого обогащения. Имущество разных ЖКО (ЖЭК) осталось государственной или муниципальной (городской) собственностью, которое и получило название ЖКХ. Это хозяйство теперь должно было финансироваться из налоговых средств местной властью или государством.

Попробуем оценить экономические условия существования ЖКХ Росиии исходя из состояния рынка жилья в США. Оплата жилья в США производится исходя из 1/3 среднего дохода работника. Примем этот доход равным $1800 в месяц. На налоги и страховки уйдет $600; на оплату жилья еще $600. На оплату utility ( газ, тепло электроэнергия) примерно $30; расходы на автомашину $100. Расходы на питание по $75 на человека –на семью из 4 человек $300. В остатке на все прочее $170. Примем, что семья этого работника арендует двухкомнатную квартиру (1 спальня). Общая площадь такой квартиры 50 кв метров. Эта квартира будет эквивалентна российской двухкомнатной квартире. Но, надо заметить, что американцы не привыкли жить так тесно и реально такая семья постарается снять квартиру с двумя спальнями. Но они при этом обойдуться примерно той же платой – в США несколько другая планировка квартир. Если такая семья пожелает купить средний американский дом, то она она в него поселится и будет платить в месяц примерно $600 –700 в течении 30 лет.

Из изложенного следует, что в России ЖКХ должно получать $30 в месяц в среднем с каждой квартиры или немного меньше.

В России средняя заработная плата составляет $150 в месяц.На налог уйдет $20 (13%). На питание потребуется $30 на человека. Семье из 4 человек на питание потребуется $120. В остатке $10. Для Москвы картина несколько другая: зарплата 300, налог 40, питание на человека 40, на 4 человека 160, в остатке $100.

В Москве квартиры сдаются по цене: однокомнатная -$300, двухкомнатная -$400, трехкомнатная -$500. Как видно, цены близки к ценам в США. Близкие “рыночные” цены действуют в Питере и, возможно, в других “денежных” городах. В остальных городах, рыночные цены, вероятно, примерно в 10 раз ниже. Источником в основном являются приватизированные квартиры, хозяева которых фактически живут на селе, на дачах в Подмосковье, в других городах и странах. С одной стороны, это вполне законный “бизнес” поскольку был закон о приватизации. Но с экономической стороны приватизация (особенно ваучерная) не была обоснована и потому она незаконна. Иностранные советники закрыли на это глаза, действуя про принципу двойных стандартов: “Валяйте, разрушайте свою экономику, нам это только наруку."

Принятая мною модель средней американской семьи –один работник, жена, двое детей в сочетании с односпальной или двухспальной квартирой примерно на 50 кв. метров оказалась для России непригодной. В России необходимо либо работать двоим, либо иметь только одного ребенка, либо иметь огород, чтобы сократить расходы на питание, либо все это вместе и еще что-нибудь. Если американская модель является живой для развития жилищного строительства и ремонта, то российская действительность может обеспечить жильем только верхний богатый слой населения, а остальное многоквартирное жилье, доставшееся от советской власти, обречено на разрушение. И принятие закона о ЖКХ ничего не изменит.

В свое время я продлагал платить за однокомнатную квартиру 20 руб. За двухкомнатную 40 руб, что составляло примерно 30% от средней заработной платы. Если теперь придти к такой норме, то плата за двухкомнатную квартиру составит $50. В то же время в США она составляет, как минимум, $500 и является рыночной ценой. Я не думаю, что в России строительство жилья и его ремонт могут быть дешевле. Из этого как бы следует, что что нынешнюю среднюю заработную плату надо увеличить на жилищную добавку $500. Как это выразится в масштабе государства? В России имеется примерно 50 млн рабочих мест. Следовательно, на такую добавку потребуется 25 млрд долларов. Это составит примерно 30% бюджета государства или половину его золотовалютных резервов. По-видимому, для государства такое решение не по силам. Частный бизнес мог бы поработать а этом направлении, вместо того чтобы вывозить капитал за границу. Конечно, в России имеются люди, которые могли бы платить такую цену за жилье. Добраться до их кошелька можно было бы через закон о 30% плате за жилье от дохода. Но мало шансов, что они согласятся на принятие такого закона. В той или иной степени мэр Москвы Ю.Лужков действует в этом направлении, строя жилье для богатых. В Москве имеются люди, которые желают платить $2000-8000 в месяц за хорошие квартиры.

Есть ли у России возможность выйти в обозримом будущем на рынок жилья, доступный для работников со средней заработной платой? Или по советской традиции жилищный фонд так и останется государственной (городской) собственностью за исключением домов для богачей? Сейчас рекламируется ипотека, но она, на мой взгляд, этот вопрос не решает. При каких условиях бизнес будет заинтересован в покупке домов советской постройки? У меня нет ответа на этот вопрос.