Что делать, если арендатор не выполняет условия договора аренды

На Руси с должниками не особо церемонились — могли и в яму долговую посадить. Сейчас мы живём в более цивилизованном и гуманном мире, однако и у самого терпеливого арендодателя терпение когда-то да лопнет. Как быть, если договор аренды заключён, но всё, что в нём написано, в определённый момент становится арендатору не указ?

Ещё на стадии заключения договора аренды владельцу имущества или площади стоит примерить на себя маску пессимиста и добиться включения в текст договора пункта, посвящённого санкциям за просрочки. Корректный образец договора вы найдёте на сайте www.regberry.ru, который освещает самые разные стороны предпринимательских будней. Согласитесь, ежедневная пеня — хороший стимул платить вовремя. Однако у арендатора может элементарно не быть денег, так что долг будет расти день ото дня (как и раздражение арендодателя), а воз так и не сдвинется с места.

Возникает желание прописать в договоре ещё какие-нибудь «стимулирующие» условия. Например, что арендодатель может отключить на сдаваемом в аренду объекте электроэнергию. Однако такое условие будет грубым нарушением, поскольку арендатор имеет право пользоваться арендуемым имуществом или недвижимостью в полной мере на протяжении всего срока действия договора. Если вы отключите ему электричество в автомастерской, то он не сможет предоставлять услуги в обычном порядке, а значит, понесёт убытки и — более того — получит право требовать от вас их возмещения. Так что надавить подобным способом на должника не получится.

Некоторые собственники действуют по-другому: берут под «арест» имущество арендатора, обещая вернуть доступ, как только задолженность будет погашена. Например, в сдаваемом под автомастерскую помещении находятся инструменты и техника должника. Как закон смотрит на факт её удержания владельцем помещения? В одном из своих информационных писем ВАС РФ встал на сторону арендатора, да и Гражданским кодексом закреплено право на удержание вещи, если сторона вправе требовать платежа, с этой вещью связанного. Казалось бы, прямой связи между инструментами арендатора и гаражом арендодателя нет. Но и косвенной здесь вполне достаточно. Даже если арендатор вообще продал эти инструменты третьему лицу, арендодатель может законно задержать их на своей территории, требуя выплат по взятым обязательствам.

Имейте, однако, в виду, что всё написанное выше касается случаев, когда договор аренды уже не действует, а долг по арендной плате ещё висит. Не пускать арендатора на объект во время действия договора нельзя, ведь тем самым вы не даёте ему пользоваться тем, на что он имеет право.

И ещё один важный момент: по закону призвать арендатора к ответственности, если он пропустил только один платёж, никак невозможно. Суд не станет рассматривать иск. Обращаться за справедливостью можно лишь в том случае, когда арендатор не платит систематически, то есть не оплатил аренду более двух раз кряду. При этом сразу идти в суд тоже нельзя — сначала полагается в письменном виде обратиться к арендатору с требованием погашения задолженности.