RENT

В России давно и безуспешно обсуждается жилищный вопрос. Отмечается быстрый рост цен на жилье. На lenta.ru открыт раздел “недвижимость”, где сообщается о ценах на жилье в Москве и Московской области. Прокуратура собирается расследовать вопрос о сговоре строительных компаний. Почему в соседних областях цены на жилье ниже? Правительство с подачи президента приняло национальные проекты: “Здоровье”, “Образование”, “Доступное жилье”, Развитие АПК”. 26 сентября на interfax.ru появилось сообщение, что куратор национальных проектов Дм.Медведев собрал совещание строительных организаций, на котором заявил, что самым острым вопросом для граждан является вопрос о приобретении жилья в собственность. Это действительно так. Но почему именно в собственность? Это идеологический настрой населения, угодный власть имущим? Ведь кроме собственности возможна и аренда жилья. Что более выгодно для населения и государства в перспективе? Замкнутые анклавы собственников или подвижная рабочая сила, перетекающая из одного региона в другой в поисках работы? Тогда не будет “коренных москвичей” и “коренных питерцев”.

Поскольку нынешняя Россия стремиться быть похожей на США, то полезно посмотреть, как обстоит дело с жильем в США. Ранее я приводил такое сравнение в работе (1). Но сейчас у меня несколько другая задача. Английское слово rent –рент имеет ряд значений. Я буду употреблять его в смысле месячной оплаты за жилье, за квартиру или дом, а также как сдача жилья в наем (в аренду) на определенный срок или бессрочно.

60% населения США являются собственниками жилья, а 40% -арендаторами жилья. 66% -это одноквартирные дома, 10% -2-х и 4-х квартирные дома; 17% -апартаменты –многоквартирные дома; 7% -дома на колесах. В статье отмечено, что пионером строительства многоквартирных жилых домов был Советский Союз.

В 1965 г был принят “Housing and Development Act of 1965 и создан соответствующий “Department NUD”, цель которого заключается в предоставлении малоимущим доступного жилья. (Как правило, это двухкомнатные квартиры). Часть ренты оплачивается штатным или федеральным правительством.

За редким исключением, покупка жилья производится в кредит. Механизм кредитования описан в докладе Л. Вальдмана (2). Согласно автору доклада: “Одним из становых хребтов экономики США последних трех лет был процесс рефинансирования недвижимости, который очень сильно поддержал потребительский спрос”. В США есть две очень крупные организации: Фанни Мэ (Fanny Mae) (создана во времена Ф.Д. Рузвельта в 1938 г в рамках “Нового курса”) и Фредди Мак (Freddy Mac). Обе они кредитуют ипотечные кредиты. Задача этих компаний –предоставить возможность простым американцам покупать недвижимость. У этих компаний уникальный юридический статус. Они не являются федеральными агентствами, т.е. частью правительства США. Они относятся к очень небольшой группе официально поддерживаемых государством учреждений и выпускают свои собственные облигации, цены на которые установлены почти такими же, как на облигации правительства США. Эти компании покупают стандартные закладные у банков, держат их у себя на балансе и могут их продать через собственную облигацию, обеспеченную процентными платежами покупателей жилья. В свою очередь, эти облигации покупают, помимо частных лиц, иностранные государства, в том числе Китай и Россия, поскольку они дают устойчивый доход на уровне 5% годовых.

Многие американцы (как и граждане России) стремятся купить недвижимость –обычно дома. Поскольку они, обычно, покупают ее в кредит, то они в итоге уплачивают удвоенную цену. Получив в свое распоряжение дом, они иногда сдают часть его в рент с тем, чтобы облегчить себе уплату месячных платежей банку.

Но, кроме такой застройки, рассчитанной на проживание одной –двух семей, существует многоквартирная застройка, рассчитанная на продажу или сдачу в рент квартир. В зависимости от того, на какой слой населения такие дома рассчитаны, они имеют однокомнатные, 2-комнатные, 3-комнатные и т.д. квартиры. Часто это целый комплекс домов, занимающих целый квартал или несколько кварталов. Помимо квартир в доме или в комплексе имеются помещение для собраний, часто с кухней и помещения для размещения автоматических стиральных и сушильных машин. На площади комплекса часто имеется бассейн. Иногда имеется сауна. На площади комплекса обязательно имеются места для стоянки автомашин (иногда открытые, иногда под навесом). Часто дома комплекса строятся из легких материалов (древоплита) и имеют высоту в 3 этажа, но иногда это многоэтажные здания. Особенностью такой застройки является то, что квартиры не имеют кухни, как отдельного помещения. Кухня совмещена с одной из комнат (столовой или гостиной). Сразу отметим, что в России эта форма недвижимости отсутствует.

Кто же предпочитает рент покупке? Обычно это молодежь. В США принято, что взрослые дети должны жить отдельно от родителей. Сюда же входят молодые семьи, студенты, люди, приехавшие в поисках работы, пожилые люди, которые в силу обстоятельств не смогли купить недвижимость, эмигранты и, наконец, те, кто просто предпочитает иметь квартиру, а не дом.

Дома и квартиры обычно имеют индивидуальные системы отопления и горячего водоснабжения. Это экономично и удобно. Средняя стоимость ренты 650 долл., средняя стоимость месячной платы при покупке –1250 долл. В принципе оплата за покупку в кредит должна быть одинаковой, но в случае покупки дома в нем 6-8 и более комнат, а в случае рент квартиры это 1-2-4 комнаты. Средняя заработная плата –2500 долл. в месяц. Таким образом, плата за жилье съедает от ¼ до половины средней заработной платы.

Теперь посмотрим, что происходит в России. Здесь нам придется остановиться на Москве и Московской области. (Сходная квартира в Петербурге и области). Еще при советской власти эти административные центры высасывали рабочую силу из окрестных областей (особенно из сельской местности), но тогда существовали ограничения по прописке. Сейчас ограничения по прописке формально сняты. Но с другой стороны, в окрестных городах прекратили работу многие предприятия. Люди вновь потянулись в Москву, где более высокая заработная плата. Вскоре после приватизации цены на жилье в Москве приблизились к ценам в США, куда, продав свою приватизированную квартиру, можно было с деньгами уехать. Уехали в свои деревни и некоторые бывшие крестьяне, ныне пенсионеры. Они сдают свои квартиры в аренду, но приезжают в Москву получить (высокую) пенсию и помыться в ванне. Люди с большими деньгами покупают квартиры в Москве за наличные и, если они им не нужны в настоящий момент, сдают их в аренду. Поскольку в России инфляция близка к 10%, цены на недвижимость постоянно растут. (Как и в США, цены на недвижимость растут, хотя недвижимость стареет )

Из этого можно заключить, что в Москве имеется достаточное предложение аренды жилья и высокий спрос на покупку недвижимости, как это и отметил в своем выступлении Дм. Медведев. Следовательно, цены на покупку жилья высокие, а на ренту –ниже. За последний год цены на покупку жилья в кредит возросли на 65%. Есть основания полагать, что это связано с возникновением программы “Доступное жилье”. При ограниченных возможностях строительных организаций появление на рынке дополнительных денег должно вызвать повышение цен. Что касается соседних областных городов, то там цены на покупку жилья ниже, поскольку там ниже средняя заработная плата.

Средняя заработная плата в Москве составляет примерно 500 долл. в месяц (официально, средняя заработная плата по России составляет 10 тыс. руб.), а средний размер пенсии –100 долл.(3000 руб.). Но базовая часть пенсии примерно 1000 руб. Однокомнатная квартира в Подмосковье, купленная по ипотеке, потребует оплату в размере 700 долл. в месяц, что превышает размер средней заработной платы. В Москве месячный платеж составит 1300 долл. Семья должна получать не менее 2700 долл. в месяц. (Как в США!)

Снизить ажиотаж на покупку недвижимости можно путем строительства комплексов или зданий с квартирами, сдаваемыми в рент (как в США) Тогда при нижней стоимости 1000 долл. за кв. метр и площади 2-комнатной квартиры 50 кв. м ее стоимость составит 50 тыс. долл. При ренте 200 долл. в месяц покрытие этой суммы произойдет за 21 год. Но при этом рента в 200 долл. составит примерно 1/3 нынешней средней заработной платы 500 долл. в месяц. (Это соотношение будет близко к принятому в США.) Но кто согласится ждать 20 лет, если сейчас ему сразу дадут 50 тыс.? В то же время так называемый вторичный рынок” Подмосковья вполне доволен такой ценой. В Москве недавно можно было снять квартиру за 300 долл., хотя сдают и за 1000, в зависимости от месторасположения и наличия мебели. Но аренда на “вторичном рынке неудобна тем, что она краткосрочная. Людям приходится часто менять место жительства, у них нет постоянного адреса, жилье часто в плохом состоянии. Это означает, что спрос на жилье в комплексах на рент обеспечен.

Раз государство собирается тратить деньги на строительство жилья по программе “Доступное жилье”, то ему следует направить их не на продажу этого жилья, а на строительство комплексов для рента, как это сделано в США.

• Лев Дидрикиль Жилищный вопрос в России. Альманах "Лебедь" № 312, 2003

• Доклад Вальдмана.